durch Cziborra Immobilien 
Ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen kann eine großartige Chance sein, dein Traumhaus nach deinen Vorstellungen zu gestalten und dabei auch noch ordentlich Geld beim eigentlichen Kauf zu sparen.
Mit etwas Geschick und soliden kalkulierungen ist das durchaus möglich, aber es kann auch Risiken und Überraschungen bereithalten.
ⓘ Das Wichtigste im Überblick
- Es gibt einen gewaltigen Unterschied zwischen einem renovierungsbedürtigen und einem sanierungsbedürftigen Haus
- In den Kaufpreis solltest du Materialkosten und Handwerkerkosten integrieren
- Eine Investition in ein renovierungsbedürftiges Objekt lohnt sich vorallem in super Lagen und nahe öffentlicher Verkehrsmittel
ᯓ★ So solltest du vorgehen
- Informiere dich schon vor Besichtigungen bei deiner Bank über mögliche Finanzierungsmöglichkeiten
- Kalkuliere deine Kosten immer konservativ und plane immer einen Puffer von 10 % ein
- Lese dir den Beitrag durch und prüfe alle gelisteten Punkte
In diesem Leitfaden begleite ich dich Schritt für Schritt durch den gesamten Prozess, von der ersten Idee bis zum Einzug oder Wiederverkauf.
Du erfährst, welche Fehler du vermeiden solltest, wie du realistische Kosten kalkulierst, welche Experten du brauchst und wie du clever finanzierst.
📖 Inhalt
1. Warum überhaupt ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen?
Wenn du dich fragst, ob sich der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses lohnt, dann gibt es dafür keine pauschale Antwort.
Was aber klar ist: renovierungsbedürftige Häuser sind fast immer günstiger im Einkaufspreis als bezugsfertige Häuser.
Das Interessante an solchen alten Häusern sind oftmals größere Grundstücke oder Charakteristika, die bei Neubauten selten zu finden sind, wie z.B. ein Pool oder sogar eine Sportanlage.
Bei bezugsfertigen Häusern wirst du in den meisten Fällen nichts an der Struktur des Hauses oder den Zimmern ändern. Bei renovierungsbedürftigen Häusern ist das genau das Gegenteil, denn du kannst dich (sofern das Bauamt das erlaubt) frei ausleben und deine Ideen umsetzen.
Zuguterletzt kannst du mit handwerklichem Geschick und einem guten Verkaufspreis echt viel Gewinn mit einem solchen Haus nach der Renovierung erzielen.
2. Vorteile & Nachteile auf einen Blick – renovierungsbedürftiges Haus kaufen
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Deutlich niedrigerer Kaufpreis | Hohe Renovierungskosten |
| Gestaltung nach deinen Vorstellungen | Zuverlässige Budgetplanung ist schwierig |
| Wertsteigerungspotenzial nach Sanierung | Zeitintensive Bauprojekte |
Du kannst mit einem renovierungsbedürftigen Haus die Chance ergreifen, ein echtes Unikat zu besitzen.
Doch gerade deswegen, musst du besonders sorgfältig prüfen, was genau renovierungsbedürftig bedeutet.
3. Renovierungsbedürftig vs. Sanierungsbedürftig – der Unterschied
Du solltest auf keinen Fall „renovierungsbedürftig“ und „sanierungsbedürftig“ als Synonym ansehen.
Renovierung bedeutet meist, dass kosmetische Arbeiten nötig sind, etwa neue Böden oder frische Farbe.
Sanierung hingegen betrifft die Substanz des Hauses wie z.B. das Dach, Fundament, Elektrik oder Heizung.
Der Unterschied wirkt mit der rosa-roten Brille beim Hauskauf nicht allzugroß, doch genau dieser Fehler kann dich bis zu 200.000 Euro oder mehr extra kosten.
Du kannst mit einem sanierungsbedürftigen Haus immernoch enug Geld machen oder deinen Traum vom Eigenheim ausleben, aber du solltest alles doppelt und dreifach prüfen.
4. Immobiliengutachter & Experten einbinden
Bevor du überhaupt ein Angebot abgibst, sollte ein Bausachverständiger oder Energieberater hinzugezogen werden.
Natürlich musst du für diese Experten im Voraus Geld zahlen, aber so können Schäden entdeckt werden, die du als Laien selbst bei mehrfachen Besichtigungen erkennst. Dadurch sparst du dir im Nachhinein jede Menge Kopfweh und Kosten.
Zu den Schäden, die am häufigsten von Gutachter beanstandet werden, gehören:
- Feuchte Wände, Schimmel oder Hausschwamm
- Alte Leitungen oder veraltete Elektrik
- Dachschäden oder gefährdete Statik
- Alte Fenster oder mangelhafte Wärmedämmung
Zudem erhälst du realistischere Kostenschätzungen und kannst so besser mit deinem Budget bei der Renovierung kalkulieren.
5. Der perfekte Ablauf – so gehst du strukturiert vor
Ein renovierungsbedürftiges Haus kaufen sollte nicht nach dem Zufallsprinzip laufen. Die folgenden Schritte geben dir eine klare Orientierung um erfolgreich dabei zu sein:
5.1 Definiere dein Ziel
Bevor du überhaupt suchst, musst du dir klar machen: Willst du im Haus wohnen, es langfristig vermieten oder es später verkaufen?
Deine Entscheidung beeinflusst Budget, Renovierungsumfang und Finanzierung.
5.2 Region & Lage checken
Die Lage macht im Immobiliengeschäft sehr oft einen großen Teil des Werts aus.
Ein renovierungsbedürftiges Haus kann in einer starken Lage eine sehr gute Investition sein und du kannst dir je nach Zustand mehrere hundertausend Euro sparen, wenn du clever einkaufst.
Was du vorab prüfen solltest, um eine solide Investition ausfindig zu machen:
| Kriterium | Warum wichtig? |
|---|---|
| Schulen & Infrastruktur | Beeinflusst den Wiederverkaufswert |
| Nachbarschaft | Sicherheit, Nachfrage & Lebensqualität |
| Öffentliche Verkehrsmittel | Relevanz für Pendler & Mieter |
Bei Investitionsobjekten werden vorallem Öffentliche Verkehrsmittel sehr unterschätzt, denn der Wert deiner dann renovierten Immobilie kann wachsen, falls deine Stadt über eine S-Bahn Anbindung verfügt.
5.3 Finanzierung & Förderungen früh klären
Bevor du ein Objekt besichtigst, solltest du deine Finanzen klären.
Neben klassischer Immobilienfinanzierung kannst du auch Förderprogramme wie KfW-Kredite zur energetischen Sanierung oder Renovierungen nutzen.
Als erfahrener Immobilienmakler empfehle ich dir, das Renovierungsdarlehen in den Kaufpreis zu integrieren, sodass du einen einzigen, größeren Kredit hast, das kann deine Monatsrate reduzieren.
5.4 Detaillierte Inspektion vornehmen
Jetzt kommt der Kernpunkt: Besichtige das Objekt nicht allein – sondern mit einem Gutachter oder Bauingenieur. Wichtig sind besonders:
| Bereich | Worauf wird geachtet? |
|---|---|
| Dach | Zustand, Dämmung, reparaturbedürftige Stellen |
| Fundament | Risse, Feuchtigkeit, Stabilität |
| Elektrik | Alter Leitungen, Sicherheitsprobleme |
| Heizung & Leitungen | Effizienz, Schadenspotenzial |
6. Renovierungskosten realistisch kalkulieren
Als Käufer denkst du bestimmt, dass ein günstiger Kaufpreis bereits spart, doch ohne vernünftige Kalkulation geht das oft in die Hose.
| Bereich | Typische Kosten |
|---|---|
| Dach & Dämmung | Mehrere Tausend bis Zehntausend Euro |
| Elektrik & Sanitär | Professionelle Arbeiten oft teuer |
| Boden, Fenster, Türen | Mittlere Kosten, aber großer Effekt |
Als erfahrener Immobilienmakler würde ich dir dazu raten mindestens 10–20 % des Kaufpreises zusätzlich als Renovierungsbudget einzuplanen und weitere 10 % als Puffer für unvorhergesehene Kosten zu reservieren.
7. Budgettipps: Renovierungsbedürftiges Haus kaufen
Wenn du nicht planst, die komplette Renovierung als DIY-Projekt zu machen, brauchst du Angebote von Handwerkern und Baufirmen. Vergleiche mehrere Kostenvoranschläge für jede Leistung.
Dieser Schritt kostet Zeit, kann dir aber am Ende Zehntausende Euro sparen. Kalkuliere immer etwas mehr zum Kostenvoranschlag hinzu, den dieser kann bis zu 20% von der tatsächlichen Rechnung am Ende abweichen.
Gigantische Preissteigerungen bei Materialien sind ebenfalls aktuell keine Seltenheit, das solltest du in deiner Kalkulation berücksichtigen
8. Finanzierungsmöglichkeiten für renovierungsbedürftige Häuser
| Finanzierungsart | Wann sinnvoll? |
|---|---|
| Standardhypothek | Wenn Renovierung klein ist |
| Renovierungsdarlehen | Bei größeren Umbauten & Strukturarbeiten |
| KfW-Förderkredit | Beim energetischen Sanieren |
9. Die Top-Renovierungsbereiche & Prioritäten
Gerade bei fixer-uppers gibt es Bereiche, die nicht aufgeschoben werden sollten, weil sie sonst später teuer für dich werden könnten oder die Sicherheit gefährden:
| Renovierungsbereich | Warum Priorität? |
|---|---|
| Dach & Regenrinnen | Schutz vor Feuchtigkeit & Folgeschäden |
| Elektrik | Sicherheit & moderne Nutzung |
| Sanitär & Heizung | Komfort & Energieeffizienz |
10. Checkliste Besichtigung – renovierungsbedürftiges Haus
| Bereich | Worauf achten? |
|---|---|
| Bauwerk | Risse, Feuchtigkeit, Schimmel, Dachzustand |
| Haustechnik | Elektrik, Heizsystem, Sanitäranlagen |
| Umfeld | Lärm, Infrastruktur, künftige Nachfrage |
11. Fazit – renovierungsbedürftiges Haus kaufen mit Plan
Der Kauf eines renovierungsbedürftigen Hauses ist keine Entscheidung, die man aus dem Bauch heraus trifft. Es ist ein Projekt, das Zeit, Geld und professionelle Einschätzung braucht.
Wenn du den Standort gut wählst, deine Finanzierung klärst und die Renovierung realistisch planst, kannst du am Ende einen echten Wert schaffen.
Wenn du willst, unterstütze ich dich dabei, passende Objekte zu finden und realistische Renovierungskosten einzuschätzen.
Denn mit einer guten Vorbereitung wird aus einem renovierungsbedürftigen Haus nicht nur ein Zuhause, sondern ein Gewinn.
Renovierungsbedürtiges Haus kaufen – Häufig Gestellte Fragen
Häufige Fragen zum Thema renovierungsbedürftiges Haus kaufen
Was bedeutet „renovierungsbedürftiges Haus“ genau?
Ein renovierungsbedürftiges Haus weist Mängel auf, die meist optischer oder funktionaler Natur sind. Dazu gehören alte Bodenbeläge, abgewohnte Bäder, veraltete Fenster oder eine in die Jahre gekommene Heizung. Wichtig: Die Bausubstanz ist in der Regel noch intakt. Du solltest trotzdem genau prüfen, ob es sich wirklich nur um eine Renovierung handelt oder ob bereits Sanierungsbedarf besteht.
Worin liegt der Unterschied zwischen renovierungsbedürftig und sanierungsbedürftig?
Renovierungsbedürftig bedeutet, dass vor allem Oberflächen und Ausstattung erneuert werden müssen. Sanierungsbedürftig heißt dagegen, dass tragende Bauteile, Dach, Leitungen, Elektrik oder die Statik betroffen sind. Der Unterschied ist enorm, da Sanierungen deutlich teurer und komplexer sind. Genau hier solltest du besonders aufmerksam sein und im Zweifel einen Gutachter hinzuziehen.
Wie viel günstiger ist ein renovierungsbedürftiges Haus im Vergleich?
Ein renovierungsbedürftiges Haus ist häufig 10 bis 30 Prozent günstiger als ein vergleichbares, modernisiertes Objekt. Der tatsächliche Preisvorteil hängt stark von Lage, Zustand und Umfang der notwendigen Arbeiten ab. Entscheidend ist, dass du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Renovierungskosten realistisch einrechnest.
Welche Renovierungskosten muss ich einplanen?
Die Kosten können stark variieren. Kleinere Renovierungen starten oft bei einigen zehntausend Euro. Umfangreichere Arbeiten an Dach, Heizung oder Elektrik können schnell deutlich darüber liegen. Als Faustregel gilt: Plane mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises zusätzlich ein – plus einen Sicherheitspuffer für unvorhergesehene Kosten.
Sollte ich vor dem Kauf einen Gutachter einschalten?
Ja, unbedingt. Ein unabhängiger Bausachverständiger erkennt Mängel, die für Laien oft unsichtbar bleiben – etwa Feuchtigkeit, Schimmel, alte Leitungen oder statische Probleme. Die Kosten für einen Gutachter sind im Vergleich zu möglichen Fehlentscheidungen sehr gering und können dich vor großen finanziellen Überraschungen schützen.
Kann ich ein renovierungsbedürftiges Haus ganz normal finanzieren?
In den meisten Fällen ja. Banken finanzieren renovierungsbedürftige Häuser grundsätzlich, achten aber stärker auf den Zustand der Immobilie. Oft lassen sich Renovierungskosten direkt in die Baufinanzierung integrieren. Zusätzlich gibt es Förderprogramme, etwa für energetische Maßnahmen, die du unbedingt prüfen solltest.
Welche Renovierungen sollte ich zuerst durchführen?
Priorität haben immer sicherheitsrelevante und substanzielle Bereiche wie Dach, Elektrik, Heizung, Wasserleitungen und Feuchtigkeitsschutz. Erst danach solltest du dich um optische Maßnahmen wie Böden, Wände oder Küche kümmern. Diese Reihenfolge spart langfristig Geld und Nerven.
Lohnt sich ein renovierungsbedürftiges Haus als Kapitalanlage?
Ja, wenn Lage und Kalkulation stimmen. Durch gezielte Renovierungen kannst du den Wert deutlich steigern und attraktive Mieteinnahmen erzielen. Wichtig ist, dass die Gesamtkosten aus Kaufpreis, Renovierung und Finanzierung in einem gesunden Verhältnis zum späteren Marktwert stehen.
Wann sollte ich lieber die Finger von einem Objekt lassen?
Wenn gravierende Mängel an der Statik, am Fundament oder massive Feuchtigkeitsschäden vorliegen, solltest du sehr vorsichtig sein. Auch wenn die Renovierungskosten den späteren Marktwert übersteigen, ist ein Kauf meist nicht sinnvoll. In solchen Fällen ist professionelle Beratung entscheidend.
Du möchtest noch mehr über die Maklergebühren bei einer Immobilie erfahren? Dann schau doch mal hier vorbei
