Du suchst gerade eine Wohnung zum Kauf?
Dann hast du hoffentlich schonmal den Begriff “Nebenkosten Wohnungskauf” gegoogelt.
Denn beim Kauf einer Wohnung musst du nicht nur den Kaufpreis zahlen, sondern auch weitere Kosten, die du eventuell noch nicht einberechnet hast.
Diese zusätzlichen Kosten nennt man auch Nebenkosten oder Kaufnebenkosten, die schnell 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen können.
ⓘ Das Wichtigste im Überblick
- Nebenkosten Wohnungskauf sind erheblich – sie betragen meist 10–15 % zusätzlich zum Kaufpreis und müssen in deine Finanzplanung einbezogen werden.
- Grunderwerbsteuer, Notar/Grundbuch und Maklerprovision sind die größten Posten
- Regionale Unterschiede und steuerliche Aspekte können die Gesamtkosten stark beeinflussen
ᯓ★ So solltest du vorgehen
- Budget realistisch kalkulieren: Addiere zum Kaufpreis mindestens 10 % Nebenkosten, um nicht in eine Finanzierungslücke zu geraten.
- Kosten prüfen und vergleichen: Erkundige dich nach der Grunderwerbsteuer in deinem Bundesland, vergleiche Maklerprovisionen und hole mehrere Finanzierungsangebote ein.
- Langfristig planen: Lege Rücklagen für Renovierungen, Hausgeld und unerwartete Ausgaben an – so vermeidest du böse Überraschungen nach dem Kauf.
In diesem Beitrag erfährst du, welche Kosten auf dich zukommen, wie du sie realistisch kalkulierst und an welchen Stellen du Einsparungen erreichen kannst.
📖 Inhalt
1. Grunderwerbsteuer auch bei Wohnungen?
Die Grunderwerbsteuer ist fast immer der größte Kostenfaktor unter den Nebenkosten.
Aufgrund des namens “Grunderwerbssteuer” könnte man meinen, es handelt sich nur um den Erwerb von Grund und Boden, wie es bei Häusern der Fall ist.
Sie fällt jedoch beim Kauf jeder Immobilie an, sogar beim Kauf von Eigentumswohnungen.
Die Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
| Bundesland | Steuersatz Grunderwerbsteuer | Kosten bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Bayern / Sachsen | 3,5 % | 10.500 € |
| Berlin | 6,0 % | 18.000 € |
| Brandenburg, NRW, Saarland, Schleswig-Holstein | 6,5 % | 19.500 € |
| Baden-Württemberg | 5 % | 15.000 € |
2. Notarkosten und Grundbuchgebühren
Wie auch beim Kauf einen Hauses muss beim Wohnungskauf ein Notar beauftragt werden, um die Wohnung notariell zu beurkunden.
Zusätzlich müssen der Eigentumsübergang und die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden.
Die Notarkosten liegen ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises und die Grundbuchgebühren bei ca. 0,5 %.
Hier sind ein paar Beispiele, wie viel Geld du wirklich für den Notar bei Seite legen musst:
| Kaufpreis | Notarkosten (ca. 1,0–1,5 %) | Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %) | Gesamtkosten (ca. 1,5–2,0 %) |
|---|---|---|---|
| 200.000 € | 2.000–3.000 € | 1.000 € | 3.000–4.000 € |
| 300.000 € | 3.000–4.500 € | 1.500 € | 4.500–6.000 € |
| 400.000 € | 4.000–6.000 € | 2.000 € | 6.000–8.000 € |
| 500.000 € | 5.000–7.500 € | 2.500 € | 7.500–10.000 € |
| 750.000 € | 7.500–11.250 € | 3.750 € | 11.250–15.000 € |
| 1.000.000 € | 10.000–15.000 € | 5.000 € | 15.000–20.000 € |
Wie du siehst können die Notar- und Grundbuchgebühren echt ins Geld gehen.
3. Maklerprovision – nicht überall Pflicht, aber oft teuer
Wenn du deine Wohnung über einen Makler kaufst, fällt eine Provision an.
Wie wir schon in einem anderen Beitrag detailliert beschrieben haben, müssen sich seit der Reform 2020 der Käufer und Verkäufer die Kosten in der Regel hälftig teilen.
Die Provisionshöhe kann dabei je nach Bundesland zwischen 3,57 % und 7,14 % brutto betragen.
| Bundesland | Maklerprovision gesamt (inkl. MwSt.) | Dein Anteil als Käufer (hälftig) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bayern | 3,57 % | 1,79 % |
| Berlin | 7,14 % | 3,57 % |
| Brandenburg | 7,14 % | 3,57 % |
| Bremen | 5,95 % | 2,98 % |
| Hamburg | 6,25 % | 3,13 % |
| Hessen | 5,95 % | 2,98 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | 5,95 % | 2,98 % |
| Niedersachsen | 4,76 % | 2,38 % |
| Nordrhein-Westfalen | 7,14 % | 3,57 % |
| Rheinland-Pfalz | 7,14 % | 3,57 % |
| Saarland | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen | 7,14 % | 3,57 % |
| Sachsen-Anhalt | 7,14 % | 3,57 % |
| Schleswig-Holstein | 6,25 % | 3,13 % |
| Thüringen | 7,14 % | 3,57 % |
Es gibt auch z.B. provisionsfreie Wohnungen, achte beim Exposé genau auf den Hinweis. Dies kann z.B. der Fall bei gewerblich genutzten Wohnungen sein.
4. Finanzierungskosten – oft unterschätzt
💶 Finanzierungskosten-Rechner mit Monatsrate
Neben den Kaufnebenkosten fallen für dich (falls du nicht alles sofort abzahlst) auch Finanzierungskosten an:
- Grundschuldeintragung: ca. 0,2 % des Kreditbetrags
- Gebühren für Bereitstellung oder Sondertilgungen
- Gutachtenkosten der Bank (200–1.000 €)
Diese Kosten erscheinen oft nicht auf den ersten Blick, sind aber Teil deiner Gesamtrechnung.
5. Versteckte Kosten beim Wohnungskauf
Neben den „klassischen Nebenkosten“ gibt es viele weitere versteckte Gebühren, die häufig übersehen werden.
Kaufst du z.B. eine etwas ältere Wohnung, dann solltest du unbedingt Budget für die Renovierung / Sanierung bei Seite legen, auch wenn du nicht renovieren möchtest.
Das hilft dir besser zu kalkulieren und schützt dich vor finanziellen Schwierigkeiten, falls du z.B. unfreiwillig Leitungen sanieren musst.
Zu den zusätzlichen Renovierungskosten würden wir dir auch noch raten, Geld für Ausstattung wie Küche, Möbel und Bodenbeläge einzuplanen.
Kaufst du hingegen eine Wohnung, die als Erstbezug ausgeschrieben ist, dann können statt Sanierungskosten sogenannte Erschließungskosten bei Neubauten anfallen.
Dazu musst du noch mit Anschlusskosten für Strom, Gas, Wasser und Internet.
Oft übersehen werden auch Umzugskosten, sowie die Grunderwerbsteuer auch auf mitgekaufte Stellplätze.
| Kostenart | Typische Höhe | Beispiel bei 300.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Renovierung | 5.000–20.000 € | Neue Böden, Malerarbeiten |
| Einbauküche | 5.000–15.000 € | Maßküche inkl. Geräte |
| Umzug | 1.000–3.000 € | Professioneller Umzugsservice |
6. Sonderfälle beim Wohnungskauf, die du kennen solltest
Der Kauf einer Wohnung mit Erbpacht kommt in Deutschland relativ oft vor.
Du kaufst bei dieser Form nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Dadurch entstehen zusätzliche jährliche Kosten.
Anders verläuft der Wohnungskauf vom Bauträger, dieser ist zwar oft provisionsfrei, jedoch fallen dafür zusätzliche Kosten für Bauabnahmen an.
Sogar wenn du die Wohnung von deiner Familie “abkaufst”, bleiben die Notarkosten gleich, lediglich die Maklerkosten entfallen meist.
7. So kalkulierst du deine Nebenkosten Wohnungskauf richtig
Als Faustregel gilt für dich: Rechne mit 10–15 % Nebenkosten zusätzlich zum Kaufpreis.
Beispielrechnung bei 300.000 € Kaufpreis:
| Kostenart | Prozentsatz / Betrag | Kosten |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (6,5 %) | 6,5 % | 19.500 € |
| Notar & Grundbuch | 1,5 % | 4.500 € |
| Maklerprovision | 3,57 % | 10.710 € |
| Sonstige Kosten | ~2 % | 6.000 € |
| Gesamtkosten | ca. 13,5 % | 40.710 € |
8. Fazit: Nebenkosten Wohnungskauf – Planung ist entscheidend
Die Nebenkosten beim Wohnungskauf sind ein wesentlicher Teil deiner Investition. Wenn du sie von Anfang an realistisch einplanst, vermeidest du Finanzierungsprobleme und kannst dein Budget klar steuern.
- Kalkuliere konservativ mit 12–15 % Nebenkosten.
- Prüfe alle zusätzlichen Ausgaben wie Renovierung, Einrichtung und Umzug.
- Nutze regionale Unterschiede bei Maklerprovision und Grunderwerbsteuer zu deinem Vorteil.
So gehst du sicher, dass dein Wohnungskauf nicht zur Kostenfalle wird.
Nebenkosten Wohnungskauf – Häufig Gestellte Fragen
FAQ – Nebenkosten beim Wohnungskauf
Was zählt zu den klassischen Nebenkosten beim Wohnungskauf?
Zu den klassischen Nebenkosten gehören vor allem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, sowie gegebenenfalls Maklerprovision. Dazu kommen Finanzierungsnebenkosten (Grundschuldeintragung, Bankgebühren) und variable Posten wie Umzug oder Renovierung.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und variiert sie je Bundesland?
Ja, die Grunderwerbsteuer variiert je Bundesland und liegt aktuell etwa zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Prüfe den genauen Satz für dein Bundesland, weil das die größten Nebenkosten beeinflusst.
Was kosten Notar und Grundbucheintrag in der Praxis?
Notar- und Grundbuchkosten liegen zusammen meist bei rund 1,5–2,0 % des Kaufpreises. Die genauen Beträge sind gesetzlich gestaffelt, aber für die Budgetplanung rechne konservativ mit ~1,5 %.
Muss ich als Käufer immer Maklerprovision zahlen?
Nicht zwingend. Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer bei privaten Käufen häufig die Courtage. In manchen Regionen wird die Provision hälftig aufgeteilt, in anderen Fällen kann der Verkäufer die Provision übernehmen oder die Immobilie provisionsfrei angeboten werden.
Welche versteckten Kosten sollte ich unbedingt einkalkulieren?
Typische versteckte Kosten sind Renovierung, Einbauküche, Umzug, Anschlusskosten (Strom/Wasser/Internet), Hausverwaltungseinlagen oder Sonderumlagen der WEG sowie ggf. Kosten für Gutachten oder Energieausweis. Plane für diese Posten realistisch 2–8 % des Kaufpreises zusätzlich ein, je Zustand der Wohnung.
Wie wirken sich Finanzierungskosten auf den Gesamtpreis aus?
Die Zinskosten über die Laufzeit erhöhen den effektiven Kaufpreis erheblich. Niedrigere Eigenkapitalquoten führen zu höheren Darlehen und damit zu höheren Zinskosten. Nutze einen Annuitätenrechner, um monatliche Rate und Gesamtkosten transparent zu sehen.
Kann ich Nebenkosten steuerlich absetzen?
Als Eigennutzer sind viele Nebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten) nicht steuerlich absetzbar. Als Kapitalanleger kannst du bestimmte Kosten (z. B. Maklerprovision bei Vermietung) als Werbungskosten geltend machen. Lass dich im Zweifel steuerlich beraten.
Gilt die Grunderwerbsteuer auch für Stellplätze oder Garagen?
Ja. Der Kaufpreis für mitverkaufte Stellplätze oder Garagen wird in der Regel in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einbezogen, sofern sie im Kaufvertrag mit erworben werden.
Was ist bei Erbpacht zu beachten?
Bei Erbpacht erwirbst du oft nur das Gebäude; das Grundstück bleibt verpachtet. Achte auf die Erbpachtzins-Höhe, Indexierungsklauseln und Restlaufzeit des Erbbaurechts — diese beeinflussen die langfristigen Nebenkosten stark.
Wie vermeide ich böse Überraschungen bei der WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft)?
Lass dir die Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Informationen zu Rücklagen zeigen. Achte auf geplante Sonderumlagen oder hohe Instandhaltungsrückstände — das kann schnell fünfstellig werden.
Wann sollte ich einen Gutachter oder Anwalt hinzuziehen?
Ziehe einen Gutachter bei unsicherem Zustand, umfangreichem Sanierungsbedarf oder bei speziellen Gebäudetypen hinzu. Ein Notar ist zwingend für die Beurkundung erforderlich; ein spezialisierter Immobilienanwalt hilft bei komplexen Vertragsklauseln oder rechtlichen Risiken.
Wie kann ich Nebenkosten reduzieren?
Vergleiche Maklerangebote, verhandle Provision oder pauschaliere Honorare, verhandle Kaufpreis inklusive Nebenkosten, erhöhe Eigenkapital oder prüfe provisionsfreie Objekte. Bei Renovierungen: mehrere Angebote einholen und Fördermittel prüfen.
Gibt es spezielle Förderungen, die Nebenkosten senken können?
Direkte Förderungen für Nebenkosten sind selten. Allerdings gibt es Förderprogramme für energetische Sanierungen (KfW, BAFA), die nach Kauf geplante Sanierungskosten reduzieren können. Prüfe regionale Förderprogramme und steuerliche Abschreibungen.
Du möchtest über die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie bescheid wissen? Dann schau doch mal hier vorbei
