Wenn du ein Mehrfamilienhaus kaufen oder verkaufen möchtest, stößt du sehr schnell auf die Frage nach der Maklerprovision.
Während bei Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen oft klare Regelungen greifen, ist die Situation beim Mehrfamilienhaus komplexer.
Der Grund: Ein Zweifamilienhaus kann sowohl zur Eigennutzung als auch als Kapitalanlage gekauft werden, das hat z.B. auch unterschiedliche rechtliche Hürden.
Ohne klare Informationen eines Experten bezüglich Höhe, Verteilung und rechtliche Grundlagen über das Thema Maklerprovision Mehrfamilienhaus, kann es leicht passieren, dass du zu viel zahlst.
ⓘ Das Wichtigste im Überblick
- Beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses gibt es für die Maklerprovision Verhandlungsspielraum – einige Makler bieten Rabatte bei höheren Kaufpreisen oder exklusiven Aufträgen.
- Die Provision für ein Mehrfamilienhaus wird in Deutschland vorab vertraglich festgehalten, daher lohnt es sich Amgebote verschiedener Makler zu vergleichen
- Schon bei mittleren Kaufpreisen (600.000 €) liegen die Maklerkosten schnell im fünfstelligen Bereich, wenn du nicht verhandelst
ᯓ★ So solltest du vorgehen
- Verhandle nicht nur die Höhe, sondern die Aufteilung der Maklerprovision
- Fordere Transparenz im Maklervertrag mit genauen Prozentangaben, und wer welche Leistungen bezahlt
- Vergleiche mehrere Angebote von verschiedenen Immobilienmaklern
Dieser Blog liefert dir eine praxisnahe und detaillierte Übersicht, damit du beim Verkauf oder Kauf eines Zweifamilienhauses gut vorbereitet bist.
📖 Inhalt
1 Was bedeutet Maklerprovision überhaupt?
Die Maklerprovision (auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt) ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler erhält, wenn er erfolgreich einen Kauf- oder Mietvertrag vermittelt.
In Deutschland wird sie für dich nur dann fällig, wenn tatsächlich ein wirksamer Vertrag zustande kommt.
Die Höhe der Provision wird in Prozent des Kaufpreises angegeben.
Üblich sind in Deutschland zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises, meist zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer von 19 %.
Bei einem Kaufpreis von 600.000 € können für dich also schnell 30.000 € oder mehr anfallen.
Wichtige Grundlagen:
- Die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern wird vertraglich vereinbart.
- In den meisten Bundesländern gibt es übliche Sätze, die sich am Markt etabliert haben.
- Die Provision muss von dir nur dann gezahlt werden, wenn der Makler nachweislich den Vertragsschluss ermöglicht hat.
- Wer die Provision zahlt – Käufer, Verkäufer oder beide – hängt von Gesetzeslage und Vereinbarung ab.
Falls du eine noch tiefergehende Beschreibung der Maklerprovision benötigst, dann schau doch einfach hier vorbei.
2 Gesetzliche Vorgaben der Maklerprovision in Deutschland
Beim Thema Maklerprovision musst du zwischen rechtlicher Regelung und marktüblicher Praxis unterscheiden.
Rechtlich gesehen, besteht für den Verkauf von Immobilien in Deutschland keine feste, bundesweit einheitliche Maklergebühr.
Du kannst die Provision in diesem Fall mit dem Immobilienmakler verhandeln.
Seit Ende 2020 gibt es eine wichtige Gesetztesänderung, die über die Verteilung der Maklerprovision bestimmt: wenn Verkäufer und Käufer Privatpersonen sind, darf der Makler dem Käufer nicht einen höheren Provisionsanteil in Rechnung stellen als dem Verkäufer.
In der Praxis hat das zur Folge, dass sich viele Regionen auf ein Modell von etwa 7,14 % Gesamtprovision (brutto) geteilt 50:50 — also 3,57 % pro Partei eingependelt haben.
Wichtig zu unterscheiden ist außerdem das Bestellerprinzip — es gilt ausschließlich für Vermietungen (Wohnraummietverträge): Wer den Makler bestellt, zahlt die Provision.
Dies gilt nicht für Kauftransaktionen von Immobilien.
Wenn du also ein Zweifamilienhaus verkaufst oder kaufst, greift das Bestellerprinzip nicht.
Bei einem Mehrfamilienhaus entscheidest du vertraglich, wie die Maklergebühr ausfällt.
Maklerprovisionen nach Bundesland (Übersicht)
Die folgende Tabelle zeigt dir marktübliche Gesamtprovisionen (brutto) und die häufig beobachtete Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
| Bundesland | Übliche Gesamtprovision (brutto) | Typische Aufteilung (Verkäufer / Käufer) |
|---|---|---|
| Baden-Württemberg | ≈ 7,14 % | je 3,57 % / 3,57 % |
| Bayern | ≈ 7,14 % | je 3,57 % / 3,57 % |
| Berlin | ≈ 7,14 % | je 3,57 % / 3,57 % |
| Brandenburg | ≈ 7,14 % | je 3,57 % / 3,57 % |
| Bremen | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Hamburg | ≈ 6,25 % | ca. 3,12 % / 3,12 % |
| Hessen | ≈ 5,95 % – 7,14 % | 2,98 % – 3,57 % / 2,98 % – 3,57 % |
| Mecklenburg-Vorpommern | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Niedersachsen | ≈ 5,95 % – 6,5 % | ca. 2,98 % – 3,25 % / ca. 2,98 % – 3,25 % |
| Nordrhein-Westfalen | ≈ 5,95 % – 7,14 % | häufig 50:50 (2,98 % – 3,57 % je Seite) |
| Rheinland-Pfalz | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Saarland | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Sachsen | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Sachsen-Anhalt | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
| Schleswig-Holstein | ≈ 5,95 % – 6,25 % | ca. 2,98 % – 3,12 % / ca. 2,98 % – 3,12 % |
| Thüringen | ≈ 5,95 % | ca. 2,98 % / 2,98 % |
Du solltest außerdem noch wissen, dass in Ballungsräumen wie z. B. München, Berlin, Hamburg, die Maklergebühren etwas höher sind, dafür aber in ländlichen Regionen eher niedriger.
Deshalb arbeiten inzwischen viele Makler mit flexiblen Modellen (z. B. reduzierte Provision gegen exklusiven Auftrag oder zusätzliche Dienstleistungen).
Vergleichen zwischen verschiedenen Maklern lohnt sich also definitiv für dich.
3 Wer zahlt die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?
Seit 2020 die Maklerprovision zu gleichen Teilen auf Käufer als auch auf Verkäufer verteilt wird.
In der Praxis bedeutet das meist eine 50:50-Aufteilung.
Käufst du die Immobilie hingegen gewerblich, dann greift die gesetzliche Regel nicht zwingend.
Wenn sich ein Objekt z.B. eher schlecht vermarkten lässt, dann kannst du mit dem Makler die Provision verhandeln, bevor der Vertrag unterschrieben ist.
Wird dir z.B. ein Mehrfamilienhaus von der eigenen Familie verkauft, dann wird oft ganz auf einen Makler verzichtet.
Beispielrechnungen Maklerprovision Mehrfamilienhaus
Die folgende Tabelle zeigt dir, wie hoch die Maklerprovision in der Praxis ausfallen kann. Grundlage: übliche Provision von 7,14 % brutto (3,57 % Käufer / 3,57 % Verkäufer).
| Kaufpreis Mehrfamilienhaus | Gesamtprovision (7,14 %) | Käuferanteil (3,57 %) | Verkäuferanteil (3,57 %) |
|---|---|---|---|
| 400.000 € | 28.560 € | 14.280 € | 14.280 € |
| 600.000 € | 42.840 € | 21.420 € | 21.420 € |
| 800.000 € | 57.120 € | 28.560 € | 28.560 € |
4 Besonderheiten Maklerprovision Mehrfamilienhaus
Das Mehrfamilienhaus nimmt eine Sonderstellung am Immobilienmarkt ein.
Anders als beim klassischen Einfamilienhaus ist hier oft nicht nur eine private Nutzung, sondern auch eine teilweise oder vollständige Vermietung möglich.
Genau das macht die Regelung der Maklerprovision komplexer.
4.1 Verkauf an Eigennutzer
Wenn du dein Mehrfamilienhaus an jemanden verkaufst, der selbst darin wohnen möchte, gelten die klassischen Verbraucherschutz-Regeln.
Dabei teilen sich der Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel jeweils zur Hälfte.
Für Käufer ist das fair, da sie nicht mehr allein mit der vollen Provision belastet werden dürfen.
Als Verkäufer kannst du aber auch eine andere Aufteilung anbieten, um dein Angebot attraktiver zu machen, wie z.B. die Übernahme der gesamten Provision.
4.2 Neubau-Mehrfamilienhaus
Beim Neubau eines Mehrfamilienhauses greifen zusätzliche Besonderheiten:
- Bauträger verkaufen häufig provisionsfrei direkt, weil sie die Kosten in den Kaufpreis einkalkulieren.
- Beauftragst du jedoch einen Makler für die Vermarktung deines Neubaus, entstehen klassische Provisionsregelungen (z. B. 3,57 % für Käufer und Verkäufer je).
- Tipp: Achte darauf, ob dein Exposé klar kennzeichnet, ob eine Provision fällig wird. Für Käufer ist „provisionsfrei“ ein wichtiges Suchkriterium.
5 Regionale Unterschiede & Marktbedingungen
Wie wir dir schon vorher näher erläutert haben, hängt die Höhe der Maklerprovision stark vom regionalen Immobilienmarkt ab.
In Ballungszentren mit hoher Nachfrage sind die Sätze in der Regel höher, während in ländlichen Gebieten niedrigere Provisionen üblich sind.
Darüber hinaus beeinflussen Marktbedingungen wie Objektart, Lagequalität, Leerstandsraten und Käufernachfrage, wie die Provision verhandelt wird.
- Ballungsräume: München, Hamburg, Berlin, Frankfurt → Makler profitieren von hoher Nachfrage, Provisionen oft 5,95 % – 7,14 %.
- Mittlere Städte: Köln, Nürnberg, Leipzig → Provisionen meist 5,5 % – 6,5 %.
- Ländliche Regionen: Niedrigere Nachfrage → Provision 3,5 % – 5,5 %.
Diese Unterschiede wirken sich direkt auf den Verkaufs- und Kaufpreis aus und sollten bei jeder Transaktion berücksichtigt werden.
Typische Maklerprovision Mehrfamilienhaus nach Region
| Region / Stadt | Übliche Gesamtprovision | Bemerkung |
|---|---|---|
| München | 6,5 % – 7,14 % | Hohe Nachfrage, geringer Bestand |
| Berlin | 5,95 % – 7,14 % | Zentrale Lagen stark nachgefragt |
| Hamburg | 6,0 % – 6,5 % | Innenstadt & Hafenlage stark nachgefragt |
| Köln | 5,5 % – 6,0 % | Stabile Nachfrage, mittleres Preisniveau |
| Leipzig | 5,0 % – 5,95 % | Wachsender Markt, mittlere Provision |
| Dresden | 5,0 % – 5,95 % | Mittlere Nachfrage, ländliche Randlagen |
| Landkreis / ländliche Regionen | 3,5 % – 5,5 % | Geringere Nachfrage, größere Verhandlungsspielräume |
6 Steuerliche Aspekte und Tipps zum Sparen von Maklerkosten
Die Maklerprovision kann in bestimmten Fällen steuerlich relevant sein. Es lohnt sich also für dich, die Unterschiede zwischen Privatpersonen und Kapitalanlegern zu kennen, um deine Kosten zu optimieren.
6.1 Steuerliche Behandlung der Maklerprovision
| Käufer / Verkäufer | Absetzbarkeit | Kommentar |
|---|---|---|
| Privater Käufer (Eigennutzung) | Nein | Die Provision ist Teil der Anschaffungskosten, kann aber nicht steuerlich abgesetzt werden. |
| Privater Verkäufer (Eigennutzung, Verkauf nach >10 Jahren) | Nein | Private Veräußerung steuerfrei, Provision mindert also den Nettoerlös, aber nicht steuerlich relevant. |
| Kapitalanleger (Vermietung) | Ja | Provision zählt zu den Werbungskosten und mindert die Steuerlast auf Mieteinnahmen. |
| Verkauf an Kapitalanleger | Ja | Verkäufer kann Provision als Vertriebskosten ansetzen, mindert den steuerpflichtigen Gewinn. |
Hinweis: Bei gewerblichen Immobiliengeschäften oder Sonderfällen solltest du einen Steuerberater einbeziehen. Die Tabelle dient als Orientierung.
6.2 Spartipps für Käufer und Verkäufer
- Maklerangebote vergleichen: Unterschiedliche Makler haben unterschiedliche Sätze; ein Vergleich spart häufig mehrere Tausend Euro.
- Verhandeln der Aufteilung: Gerade bei Mehrfamilienhäusern kann die Provision hälftig geteilt oder reduziert werden, je nach Markt.
- Pauschalhonorar vereinbaren: Manche Makler bieten feste Pauschalen statt prozentualer Provision an. Vorteil: Planungssicherheit.
- Provisionsfreie Objekte: In Ballungsregionen gibt es gelegentlich provisionsfreie Angebote – prüfen lohnt sich.
- Eigene Vermarktung prüfen: Teilweise kannst du die Maklerleistung selbst übernehmen (Exposé, Besichtigungen) und nur die reine Vermittlung bezahlen.
6.3 Beispielrechnung: Steuerliche Wirkung der Maklerprovision Mehrfamilienhaus für Vermieter
| Kaufpreis Mehrfamilienhaus | Maklerprovision 7,14 % | Steuerliche Wirkung (bei Vermietung) |
|---|---|---|
| 400.000 € | 28.560 € | Minderung der Steuerlast auf Mieteinnahmen um ca. 8.568 € (bei 30 % Einkommensteuer) |
| 600.000 € | 42.840 € | Minderung der Steuerlast ca. 12.852 € |
| 800.000 € | 57.120 € | Minderung der Steuerlast ca. 17.136 € |
7 Checkliste Maklerprovision Mehrfamilienhaus
| ✔ | Fehler / Punkt | Beschreibung / Risiko | Praxis-Tipp |
|---|---|---|---|
| Keine schriftliche Provisionsvereinbarung | Unklare Zahlungsbedingungen können zu Streit führen. | Immer schriftlich im Maklervertrag fixieren, inkl. Höhe und Fälligkeit. | |
| Provision nicht verhandelt | Höhere Kosten als nötig, Verlust an Verhandlungsspielraum. | Maklerangebote vergleichen und über Teilung / Rabatt sprechen. | |
| Verwirrung über Bestellerprinzip | Beim Kauf oft fälschlich angenommen, dass Bestellerprinzip gilt. | Nur bei Vermietung greift das Bestellerprinzip; beim Kauf klar regeln, wer zahlt. | |
| Unklare Aufteilung bei 50:50-Modell | Unterschiedliche Vorstellungen können zu Streit beim Kaufabschluss führen. | Frühzeitig schriftlich vereinbaren, wer welchen Anteil übernimmt. | |
| Provision nicht steuerlich berücksichtigt | Kapitalanleger verschenken Steuervorteile. | Maklerkosten als Werbungskosten ansetzen und Steuerlast mindern. | |
| Maklerleistungen nicht geprüft | Man bezahlt für unnötige oder doppelte Leistungen. | Leistungen genau prüfen: Exposé, Besichtigungen, Vertragsvorbereitung. | |
| Fehlende Marktkenntnis | Provision könnte zu hoch oder zu niedrig angesetzt sein. | Regionale Marktpreise prüfen und auf Vergleichswerte achten. |
8 Fazit: Maklerprovision Mehrfamilienhaus – So gehst du clever vor
Die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus ist ein zentraler Kostenfaktor beim Kauf oder Verkauf.
Wie du gesehen hast, hängt sie nicht nur von der Höhe der Provision, sondern auch von der Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, den regionalen Marktbedingungen und den steuerlichen Möglichkeiten ab.
Wenn du diese Faktoren frühzeitig berücksichtigst, kannst du teure Überraschungen vermeiden und die Transaktion effizient gestalten.
Die wichtigsten Erkenntnisse aus diesem Blog:
Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus – Kernpunkte
1. Provision verhandelbar
Marktüblich zwischen 5,95 % – 7,14 % brutto, oft 50:50 geteilt. Vor der Vereinbarung prüfen.
2. Regionale Unterschiede
Ballungsräume = höhere Provision, ländliche Regionen = niedrigere Sätze. Marktpreise vorher prüfen.
3. Besonderheiten Mehrfamilienhaus
Eigennutzer, Kapitalanleger, Neubau oder Familienverkauf beeinflussen die Kostenverteilung.
4. Steuerliche Optimierung
Maklerprovision kann bei Vermietung als Werbungskosten abgesetzt werden; Eigennutzer zahlen netto.
5. Praxisnahe Vorbereitung
Maklerangebote vergleichen, schriftliche Vereinbarungen treffen, Leistungen prüfen und Marktkenntnis nutzen.
Bevor du ein Mehrfamilienhaus kaufst oder verkaufst, verschaffe dir klaren Überblick über Provision, regionale Marktpreise und steuerliche Vorteile.
Nutze die interaktive Checkliste, um alle Punkte systematisch abzuarbeiten – so behältst du die Kosten unter Kontrolle und kannst die Transaktion erfolgreich abschließen.
FAQ – Maklerprovision Mehrfamilienhaus
1. Wer zahlt die Maklerprovision beim Mehrfamilienhaus?
In Deutschland teilen sich Käufer und Verkäufer meist die Provision hälftig (3,57 % je), insbesondere bei Eigennutzung. Bei Kapitalanlegern kann die Provision vollständig auf den Käufer entfallen.
2. Kann man die Provision verhandeln?
Ja, die Provision ist verhandelbar. Vergleich der Maklerangebote, Pauschalhonorare oder Teilung der Provision sind übliche Strategien, um Kosten zu reduzieren.
3. Wie wirkt sich die Provision steuerlich aus?
Für Kapitalanleger kann die Maklerprovision als Werbungskosten bei der Vermietung angesetzt werden, wodurch die Steuerlast sinkt. Eigennutzer können die Provision nicht steuerlich absetzen.
4. Gibt es regionale Unterschiede bei der Provision?
Ja, Ballungsräume wie München, Berlin oder Hamburg haben tendenziell höhere Provisionen (6–7,14 %), ländliche Regionen niedrigere (3,5–5,5 %).
5. Was sollte ich bei der Aufteilung der Provision beachten?
Klare schriftliche Vereinbarung im Maklervertrag ist entscheidend. Frühzeitig festlegen, wer welchen Anteil trägt, um Konflikte beim Kaufabschluss zu vermeiden.
6. Gibt es Möglichkeiten, die Provision zu sparen?
Ja, z. B. durch Vergleich von Maklerangeboten, Pauschalhonorare, Eigenleistung bei der Vermarktung oder gezielt provisionsfreie Objekte.
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