Als ich vor 10 Jahren das erste mal mit Immobilien in Kontakt kam, stellte ich mir relativ schnell die Frage: Wer trägt eigentlich die Maklergebühren – ich oder der Verkäufer? Und wie hoch fallen sie wirklich aus?

In diesem Beitrag erkläre ich dir klar und auf den Punkt, was du 2025 über Maklerprovision wissen musst, wie du sie berechnen kannst und welche weiteren Kosten du unbedingt im Blick behalten solltest.

Gesetzliche Rahmenbedingungen – Warum Maklerprovision?

Beim Verkauf einer Immobilie kannst du entweder privat verkaufen oder mit Hilfe eines Maklers.

Entscheidest du dich aufgrund besserer Verkaufschancen für einen Immobilienmakler, dann verlangt dieser eine Provision, auch Maklerprovision bzw. Maklergebühren genannt.

Wer zahlt und wie viel ist unterschiedlich, jedoch gibt es seit 23. Dezember 2020 eine Regelung: Bei Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser müssen Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden – mindestens 50 % muss der Auftraggeber des Maklers selbst zahlen (§ 656c BGB).

Dabei gilt es zu beachten: Zahlt du z.B. als Käufer mehr als die Hälfte, dann ist im schlimmsten Fall euer Kaufvertrag rechtlich ungültig.

Dieses Gesetz gilt bundesweit und entlastet Käufer deutlich.

Die 50/50 Provisions-Methode ist der Standard in der Immobilienbranche, jedoch ist es jedem Immobilienmakler selbst überlassen, wie er seine Gebühren verhandelt (im Rahmen des oben genannten Gesetztes).

Verkäufst du zum Beispiel deine Immobilie, dann kann der Immobilienmakler dich fragen, ob du ihm eine Pauschalgebühr privat zahlen möchtest, unabhängig vom Verkaufspreis. Häufig zahlt dann der Käufer 0% Maklergebühren.

Dieses Konzept, auch Innenprovision genannt, ist sehr gängig, um die Verkaufschancen drastisch zu steigern, da potentielle Käufer weniger Kaufnebenkosten selbst tragen müssen.

Ortsübliche Maklerprovisionen nach Bundesland

Tabelle: Marktübliche Maklerprovision 2025 (inkl. MwSt., angenommene Standardverteilung 50:50)

Bundesland	Gesamtprovision	Verkäuferanteil	Käuferanteil
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin/Brandenburg	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Bremen / Hessen	ca. 5,95 %	ca. 2,98 %	ca. 2,98 %
Hamburg	ca. 6,25 %	ca. 3,12 %	ca. 3,12 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	2,98 %	2,98 %
Weitere (NRW, RP etc.)	meist 7,14 %	ca. 3,57 %	ca. 3,57 %

Interaktives Maklergebühren-Rechner-Tool

Nutze unser folgendes Tool, um die Höhe der Maklerprovision für deine Immobilie schnell zu berechnen:

Wann wird die Maklergebühr fällig?

Die Maklergebühr – häufig auch Maklerprovision genannt – ist einer der wichtigsten Kostenpunkte beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie.

Aks Käufer oder Verkäufer stellst du dir dabei wahrscheinlich die entscheidende Frage: Wann genau wird die Maklergebühr eigentlich fällig, und unter welchen rechtlichen Voraussetzungen darf der Makler sie verlangen?

Damit du rechtssicher und vorbereitet bist, findest du hier Schritt für Schritt, wie die Fälligkeit geregelt ist:

1. Rechtliche Grundlage: Entstehung des Provisionsanspruchs

Der Anspruch auf Maklerprovision entsteht erst, wenn der Makler seine Hauptpflicht erfüllt hat, nämlich:

• Er stellt den Kontakt zwischen Käufer und Verkäufer her.

• Aufgrund seiner Tätigkeit kommt es zum wirksamen Abschluss eines Kaufvertrags über die Immobilie (§ 652 BGB).

Das bedeutet: Die reine Kontaktaufnahme oder das Zeigen eines Exposés reichen nicht aus, damit die Provision fällig wird. Es muss ein gültiger Kaufvertrag zustande gekommen sein.

Ohne Vertrag – keine Provision.

2. Zeitpunkt der Fälligkeit: Nach Beurkundung beim Notar

Die Maklerprovision wird in der Praxis mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags fällig.

Das bedeutet: für dich:

• Sobald Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag beim Notar unterschrieben haben, hat der Makler seine Leistung erbracht.

• Ab diesem Moment kann er die Maklerrechnung stellen.

Die Höhe richtet sich nach dem vereinbarten Prozentsatz (z. B. 7,14 % inkl. MwSt. in Baden-Württemberg, Bayern oder Berlin) und dem Kaufpreis.

3. Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist

Auch wenn der Anspruch mit der Unterschrift beim Notar entsteht, musst du die Provision nicht „sofort in bar“ zahlen.

In den meisten Maklerverträgen ist eine Zahlungsfrist vereinbart, z. B.:

• 7 Tage nach Rechnungserhalt

• 14 Tage nach Beurkundung

• oder eine individuell festgelegte Frist.

Üblich sind 7–14 Tage, sodass du etwas Zeit hast, die Zahlung zu leisten – meist per Überweisung.

4. Sonderfall: Aufschiebende Bedingungen

Manchmal wird im Kaufvertrag eine aufschiebende Bedingung vereinbart (z. B. Finanzierungsvorbehalt oder eine bestimmte behördliche Genehmigung).

In solchen Fällen gilt:

• Der Provisionsanspruch wird erst fällig, wenn auch die Bedingung erfüllt ist und der Kaufvertrag damit endgültig wirksam wird.

• Beispiel: Die Bank genehmigt die Finanzierung erst drei Wochen nach der Beurkundung. Dann wird auch die Provision erst mit der Finanzierungszusage fällig.

5. Kann die Maklerprovision auch vor dem Kauf fällig werden?

Nein. Ein seriöser Makler darf keine Vorschüsse oder Anzahlungen verlangen, bevor der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist.

Wenn du auf Forderungen stößt wie „Vorkasse bei Besichtigung“ oder „Reservierungsgebühr vor Vertragsabschluss“, solltest du sehr vorsichtig sein.

Solche Praktiken sind rechtlich problematisch und können sogar unwirksam sein.

6. Was passiert, wenn du die Maklerprovision nicht rechtzeitig zahlst?

Wenn du die Maklerrechnung nicht begleichst, kann der Makler:

• Mahnen und Verzugszinsen verlangen.

• Notfalls gerichtlich vorgehen und seine Maklergebühr einklagen.

• Ein Inkassobüro einschalten.

Das Risiko für dich: Zusätzliche Kosten und mögliche Einträge bei der Schufa. Deshalb solltest du unbedingt darauf achten, die Fristen einzuhalten.

Unterschiede: Wohnimmobilie vs. Gewerbeimmobilie

• Bei Wohnimmobilien (EFH, Eigentumswohnung) gilt die gesetzliche Teilung (§ 656c BGB), das bedeutet, dass du als Verkäufer mindestens 50% der Maklergebühren tragen musst.

• Bei gewerblicher Nutzung oder Mehrfamilienhäusern ist die Provision frei verhandelbar, Höhe und Verteilung können beliebig verhandelt werden

Maklerprovision umgehen – geht das?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist die Maklerprovision einer der größten zusätzlichen Kostenpunkte. Als Käufer oder Verkäufer stellst du dir dabei oft die Frage:

Kann ich die Maklerprovision irgendwie umgehen oder reduzieren?

Damit du genau weißt, worauf du achten musst, findest du hier passende Möglichkeiten:

1. Direktkauf ohne Makler

Kaufst du eine Immobilie direkt vom Eigentümer (z. B. über private Anzeigen, Plattformen ohne Makler oder über persönliche Kontakte), entfällt die Maklerprovision komplett.

Der Nachteil ist, dass du eine weniger professionelle Abwicklung und weniger Reichweite beim Verkauf erwarten musst.

Erfahrungsgemäß lassen sich Immobilien, die von einem Immobilienmakler betreut werden immer erfolgreicher und mit höheren Preisen verkaufen.

Immobilien, die ohne Immobilienmakler veräußert werden, erzielen in mehr als 95% der Fälle schlechtere Verkaufspreise. Die Endsumme ist dann meistens sogar bis zu 100.000€ weniger.

Somit lohnt es sich fast immer (außer bei extrem billigen Immobilien unter 70.000€) einen Immobilienmakler zu beauftragen.

2. Innenprovision statt Außenprovision

Eine weitere Möglichkeit, um als Käufer Maklergebühren zu vermeiden, ist spezifisch nach Immobilien zu suchen, bei denen die Verkäufer die Maklerkosten komplett selbst übernehmen (Innenprovision).

Der Vorteil für dich als Käufer ist, dass du keine Provision zahlst, aber der Verkäufer kann den Kaufpreis entsprechend anheben.

3. Verhandlung mit dem Makler

Auch wenn die Provision ortsüblich ist, kannst du versuchen mit dem Makler über eine mögliche Reduzierung der Maklergebühren zu sprechen.

Bei Immobilienpreisen bis 1 Mio. € stehen deine Chancen für die Verhandlung leider schlechter.

Bei besonders hochpreisigen Immobilien sind Makler oft bereit, einen niedrigeren Prozentsatz zu akzeptieren, da sie dadurch trotzdem noch genug Provision erzielen können und ihren Kunden nicht durch zu hohe Gebühren verlieren.

4. Bestellerprinzip bei Vermietung

Seit 2015 gilt im Mietrecht das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.

Das schützt Mieter und kann auch für dich relevant sein, wenn du eine Wohnung anmietest.

5. Provisionsfreie Neubauten oder Bauträgerprojekte

Viele Bauunternehmen verkaufen Wohnungen direkt, ohne einen Makler zu beauftragen. Hier fällt für dich also keine Provision an.

Grenzen und Risiken beim „Umgehen“ der Maklergebühren

• Unzulässige Umgehungskonstruktionen: Manche versuchen, den Makler „auszuschalten“, obwohl er nachweislich den Kontakt hergestellt hat. Das ist riskant, da der Makler trotzdem Anspruch auf Provision hat (§ 652 BGB).

• Scheingeschäfte oder Strohmann-Käufe: Ebenfalls rechtlich heikel. Wenn klar ist, dass der Kauf nur durch den Makler zustande kam, bleibt die Provision geschuldet.

Fazit & Handlungsempfehlungen

• Gesetzliche Fairness: Seit Ende 2020 ist klar: Käufer zahlen höchstens 50 % der Maklercourtage.

• Früh planen: Nutze Tools und Rechner, um die echten Nebenkosten realistisch zu kalkulieren.

• Maklervertrag kritisch prüfen: Achte auf Textform und Verteilung der Kosten.

• Verhandlungsspiel nutzen: Wenn möglich, Provision reduzieren oder Mindestleistungen verhandeln.

• Steuern & Absetzbarkeit richtig berücksichtigen, besonders bei Vermietung oder gewerblicher Nutzung.

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Maklergebühren – Häufig Gestellte Fragen

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