Haus Verkaufen – Die beste Schritt-Für-Schritt Anleitung

Der Verkauf deines Hauses ist für dich ein bedeutender Schritt, der mit zahlreichen rechtlichen, finanziellen aber auch emotionalen Aspekten verbunden ist.

Egal ob du privat dein Haus verkaufen oder einen Makler beauftragen willst – du solltest dich umfassend informieren, denn es gibt einige Hürden, die es zu überwinden gilt!

In meinem folgenden Beitrage erfährst du alles, was du wissen musst, um dein Haus erfolgreich und rechtssicher zu verkaufen.

Haus Verkaufen – Checkliste

Die Wichtigsten Schritte Beim Hausverkauf

Immobilienbewertung: Wie Viel Ist Mein Haus Wert?

Bevor du dein Haus zum Verkauf anbietest, musst du den aktuellen Marktwert kennen. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Online-Bewertungstools (erste Einschätzung): diese Tools sind meistens sehr ungenau und spiegeln nur einen eventuellen Richtwert wieder. Jedes Haus sollte individuell bewertet werden, um den maximalen Preis für deine Immobilie zu erzielen.

• Immobiliengutachter oder Sachverständiger: Eine gute Möglichkeit um einen sehr genauen Überblick über den Zustand deiner Immobilie und den geschätzten Wert zu erhalten. Leider oftmals die teuerste Version. Besitzt du ein Haus mit viel Quadratmetern, geht diese Option ganz schön ins Geld.

• Maklerbewertung vor Ort (Beste Option): Makler bieten häufig eine kostenlose oder kostengünstige Bewertung für den Verkauf deines Hauses an. Sie arbeiten schnell & effektiv und können aufgrund ihrer Marktexpertise das Objekt am besten einschätzten.

Wichtig: Aus Erfahrung kann ich sagen, dass viele Bewertungen viel zu hoch oder viel zu niedrig angesetzt werden. Bei Cziborra Immobilien erhälst du immer eine realistische Bewertung vor Ort, was für dich unnötige Preisverhandlungen verhindert und die Verkaufsdauer verkürzt.

Haus Verkaufen – Unterlagen Zusammenstellen

Bevor du dein Haus verkaufst, solltest du dringlich alle benötigten Unterlagen einsammeln, um später mögliche rechtliche Probleme zu vermeiden.

Diese Dokumente benötigst du unbedingt für den Verkauf:

• Nachweise über Modernisierungen: Eine wichtige Information für den Käufer, aber auch ein exzellenter Verhandlungspunkt um deinen Traumpreis zu erzielen, denn Modernisierungen kosten viel Zeit, Nerven und Geld. Hast du in den letzten Jahren Modernisierungen getätigt, steigert das deine Verkauschancen ungemein.

• Grundbuchauszug: Dieser belegt, dass du als Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist, und zeigt etwaige Belastungen wie Hypotheken oder Wegerechte. Als guter Verkäufer beweist du damit, dass du seriös bist und alles korrekt abläuft. Käufer schätzen diese Transparenz und du baust wichtiges Vertrauen damit auf.

• Flurkarte: Zeigt die genaue Lage und die Grenzen des Grundstücks auf. Sie hilft dem Käufer bei der Orientierung und ist insbesondere bei Grenzbebauung oder eventuell geplanten Anbauten wichtig. Du musst dir hier die Frage stellen: Wer möchte schon ein Haus kaufen, wenn er oder sie nicht weiß wo das Grundstück beginnt und endet?

• Baupläne und Wohnflächenberechnung: Diese Unterlagen geben Aufschluss über die bauliche Struktur und die tatsächliche Wohnfläche – wichtige Kriterien für Preis, Finanzierung und spätere Umbauten. Manche Änderungen z.B. an der Struktur des Hauses dürfen nur nach Vorlage der Baupläne und intensiver Besprechung mit Architekten und Bauamt vorgenommen werden. Besitzt du diese Unterlagen nicht, ist das ein negativer Verhandlungspunkt für den Käufer.

• Energieausweis (Pflicht!): Gesetzlich vorgeschrieben beim Verkauf. Er gibt dem Käufer Auskunft über den energetischen Zustand des Hauses und mögliche Modernisierungskosten – desto besser die Energieeffizienklasse, desto weniger Modernisierungen müssen in Zukunft vorgenommen werden – ein hervorrageder Verhandlungspunkt um einen besseren Preis beim Hausverkauf zu erzielen.

Haus Verkaufen – Verkaufsstrategie: Privat oder mit Makler verkaufen?

Als erfahrener Makler bin ich bei dieser Frage in einer speziellen Position, denn der einfache Weg wäre zu sagen: “Ohne Makler geht beim Hausverkauf Nichts.”

So einfach ist das jedoch nicht denn beide Wege haben Vor- und Nachteile. Wer Zeit, Wissen und Verhandlungsgeschick hat, kann sein Haus unter bestimmten Umständen privat verkaufen (dazu gleich mehr).

Andernfalls lohnt sich ein erfahrener Makler, der den Markt kennt und den Verkaufsprozess professionell abwickelt (die meiner Meinung nach bessere und überraschenderweise günstigere Option).

Haus Verkaufen Privat Oder Mit Makler?

Vorteile des Privatverkaufs (vorallem bei Immobilien mit niedrigem Wert):

• Keine Maklerprovision (du sparst dir 3,57 % vom Verkaufspreis und kanns damit andere Investitionen tätigen)

• Direkter Kontakt mit Käufern (auch gleichzeitig ein Nachteil, denn Käufer sind heutzutage hartnäckiger denn je)

• Volle Kontrolle über Preisverhandlungen (du bestimmst den Deal und nimmst nur an was du als lohnenswert siehst)

Nachteile:

• Zeitaufwendig: Beim Privatverkauf darfst du nicht nur an die gesparten Maklerkosten denken, denn ehrlicherweise dauert der Verkaufsprozess, Exposeerstellung, Bilderstellung und Käuferverhandlungen meist 3 bis 4 mal solange wie mit einem Makler mit gutem Netzwerk und Kundenstamm

• Rechtliche Fallstricke: Ein Haus verkaufen ist nicht nur bares Geld, sondern eine rechtliche Hürde, denn du musst alle Dokumente rechtmäßig beifügen, Unterschriften tätigen und Kaufverträge schließen – als Laie eine echte Herausforderung, die schon so Manchen durch Dokumentenfehler ein ganzes Haus gekostet hat in der Gier die 3,57% Maklerprovision zu sparen

• Schwierige Preisverhandlungen: Der Teil der eine echte “Challenge” darstellt und bei 99% der Verkäufer den höchsten Budgetverlust aufweist. Käufer sind informierter denn je und wissen wie man Mängel an Häusern checkt. Zudem sind sie in einer “psychischen Prime-Position”, denn der Privatkauf gibt ihnen die innerliche Sicherheit einen günstigen Preis vom Verkäufer zu erhalten. Denn warum sollte man sonst Privat ein Haus kaufen. Diese Käufer arbeiten meist am unteren Ende oder unter deiner preislichen Schmerzgrenze – somit sinkt dein 500.000 Euro Haus schnell mal auf 400.000 in den Verhandlungen. Mit einem Makler bei 500.000 Startpreis landest du im Ernstfall höchstens bei 485.000 Euro und kommst nach Maklerprovision trotzdem billiger davon.

Vorteile des Maklers:

• Professionelle Marktkenntnis: Beim Privatverkauf neigt man selbst dazu entweder viel zu hoch oder viel zu niedrig den Preis anzusetzten. Ein Makler bewertet tag-täglich Immobilien und weiß somit sehr gut über die aktuelle Marktlage bescheid.

• Rechtssichere Vertragsgestaltung: Mit einem Makler trittst du nicht in rechtliche Fettnäpfchen und kannst dir sicher sein, dass deine Dokumente und Unterschriften abgesichert sind.

• Schnellerer Verkauf: Makler besitzen ein breites Netzwerk, vorallem solche die selbstständig und in einer Agentur arbeiten. Sie erhalten wöchentlich Anfragen und Interessen an allen möglichen Objekten – die Chance deine Immobilie schnell zu verkaufen steigt damit rapide.

• Bessere Preiserzielung: Mit einem Makler erzielst du 100% bessere Preise, denn mit deren Expertise und Verhandlungsgeschick lassen sich schnell niedrige Preisvorschläge aussortieren und Argumente für einen höheren Preis finden.

Haus verkaufen – Maklerkosten:

In der Regel 3,57 % (inkl. MwSt.) vom Verkaufspreis, häufig hälftig zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Wir bei Cziborra Immobilien erzielen den besten Preis für dich, so fallen die Maklergebühren zwar an, aber dein Gesamtpreis ist deutlich höher, womit du unsere Kosten abdeckst und trotzdem noch mehr Profit als beim Privatverkauf machst.

Ablauf Des Verkaufsprozesses

1. Vorbereitung: Unterlagen und Energieausweis beschaffen
2. Bewertung: Marktwert ermitteln
3. Exposé erstellen: Professionelle Fotos, Grundrisse, Beschreibung
4. Inserate schalten: Onlineportale (z. B. Immoscout24, Immowelt)
5. Besichtigungen organisieren: Termine, Vorbereitung des Hauses
6. Verhandlung: Preisverhandlungen souverän führen
7. Kaufvertrag: Notarielle Beurkundung
8. Übergabe: Mit Protokoll und Schlüsselübergabe

Rechtliches Und Steuern Beim Hausverkauf

Spekulationssteuer

Wenn du dein Haus nicht selbst bewohnt hast oder weniger als zehn Jahre besitzt, kann Spekulationssteuer anfallen. Die Höhe richtet sich nach deinem Gewinn und Steuersatz. Wir helfen dir gerne dabei diesen Betrag zu ermitteln, falls du damit Probleme haben solltest.

Weitere rechtliche Aspekte:

• Grundschuldlöschung
• Notarvertrag mit allen Angaben
• Übergabeprotokoll zur Absicherung

Alleine die 3 oberen Punkte sind ein Grund einen Makler zu beauftragen um negativ rechtliche Folgen zu vermeiden.

Tipps Für Einen Erfolgreichen Hausverkauf

• Homestaging: Haus optisch per KI aufwerten – wir persönlich raten immer dazu egal ob privat oder mit Makler, das Homestaging so dezent wie möglich zu halten. Man sollte keine falschen Vorstellungen beim Käufer erwecken.

• Professionelle Fotos: Hohe Klickrate durch gute Darstellung ist wichtig um dein Haus auf Immoscout ect. ganz oben zu platzieren. Desto mehr Klicks in den ersten Minuten, desto wichtiger erscheint deine Immobilie für den Algorithmus der jeweiligen Plattform.

• Gute Texte: Klare Fakten, keine Floskeln – potentielle Käufer wollen schnell bescheid wissen, ob dein Haus für sie in Frage kommt. Ist das nicht der Fall, klicken sie schneller weg als du schauen kannst.

• Online-Reichweite nutzen: Anzeigen auf mehreren Plattformen – lege nicht alle Eier in einen Korb, denn die Konkurrenz schläft nicht. Du inserierst nur auf Immoscout? Dein Nachbar inseriert auf Facebook, Kleinanzeigen, Immoscout und Immowelt mit dem gleichen Reihenhaus und verkauft innerhalb von 2 Wochen, währen du erst langsam Anfragen sammelst.

• Timing beachten: Frühjahr und Herbst sind ideale Verkaufszeiten

Haus Verkaufen – Häufig Gestellte Fragen

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