Wenn Du eine Immobilie kaufen möchtest, ist es immer ratsam alles bis ins kleinste Detail zu prüfen, denn so vermeidest Du böse Überraschungen im Nachhinein.
Um bei deiner Besichtigung den Überblick zu behalten, zeigen wir dir im folgenden Artikel unsere optimierte “Checkliste Hausbesichtigung”.
Viele Interessenten verlassen sich auf den ersten Eindruck, vergessen jedoch wesentliche technische, rechtliche oder infrastrukturelle Aspekte. Eine gute Checkliste hilft dabei, eventuelle Fehler und Mängel zu erkennen um im Nachgang gewissenhaftere Verhandlungen führen zu können.
Wenn Du in Deutschland eine Wohnung oder Haus besichtigen möchtest, ist es immer wichtig sich richtig vorzubereiten.
Heutzutage ist es einfach, sich von einem schönen Baustil oder toller Einrichtung blenden zu lassen.
Eine ausführliche Checkliste hilft dir dabei, dein finanzielles Risiko einzugrenzen und mit gutem Gewissen eine Kaufentscheidung zu treffen.
ⓘ Das Wichtigste im Überblick
- Beginne immer von außen nach innen bei der Besichtigung um keine Punkte zu vergessen
- Überprüfe alle technischen Anlagen im Haus um versteckte Kosten zu vermeiden
- Frage nach allen Unterlagen wie Energieausweis, Baugenehmigungen, Raumveränderung etc.
ᯓ★ So solltest du vorgehen
- Lese dir diesen Beitrag zur Checkliste Hausbesichtigung durch, um keine Fehler zu machen
- Dokumentiere Mängel akribisch und verwende diese Punkte in der Verhandlung
- Mach eine Probebesichtigung in deinem eigenen Haus oder Wohnung um die Abläufe zu verinnerlichen
Dieser Artikel erklärt dir Schritt für Schritt, wie Du dich bei einer Besichtigung verhalten solltest und welche Aspekte essentiell für den Kauf sind.
📖 Inhalt
1. Phase der Checkliste Hausbesichtigung – Vorbereitung (vor Termin)
Wichtige Vorbereitungsschritte:
- Inserat kritisch prüfen: Ist der Angebotspreis realistisch im Vergleich zu ähnlichen Objekten in der Region?
- Lageanalyse durchführen: Prüfe die Mikrolage (Nachbarschaft, Verkehrsanbindung, Lärmquellen) und Makrolage (Infrastruktur, Zukunftsentwicklung der Region).
- Unterlagen anfordern: Energieausweis, Grundriss, Flurkarte, Baujahr, letzte Sanierungen, Grundbuchauszug.
- Begleitung mitnehmen: Ein zweites Paar Augen – idealerweise ein Bausachverständiger – erkennt Dinge, die dir entgehen.
- Fragen vorbereiten: Notiere dir im Vorfeld alle Punkte, die Du während des Termins abklären möchtest.
Vor dem Termin
| Bereich | Was Du vorbereiten solltest | Warum das wichtig ist |
|---|---|---|
| Lage & Umgebung | Recherchiere zur Lage: Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Grünflächen in der Nähe? Informiere Dich über Lärmquellen oder geplante Bauprojekte in der Umgebung. | Die Lage bestimmt langfristig den Wiederverkaufswert und Deine Lebensqualität – ein zentraler Punkt bei jeder Kaufentscheidung. |
| Unterlagen anfordern | Lass Dir Exposé, Baupläne, Energieausweis, Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Rechnungen zu Sanierungen und Wartungsnachweise geben. | Nur vollständige Dokumente ermöglichen eine verlässliche Einschätzung der Immobilie – fehlende Unterlagen sind Warnsignale. |
| Finanzierung prüfen | Errechne Dein realistisches Budget inklusive Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Renovierung). Lass Dir von Deiner Bank eine Finanzierungsbestätigung ausstellen. | Eine klare finanzielle Basis gibt Dir Sicherheit und verschafft Dir beim Verkäufer Glaubwürdigkeit. |
| Werkzeuge & Begleitung | Nimm Maßband, Taschenlampe, Smartphone, Notizblock und ggf. ein Feuchtigkeitsmessgerät mit. Für eine zweite Besichtigung ist ein Bausachverständiger oder Handwerker sehr empfehlenswert. | So erkennst Du verborgene Mängel und kannst Sanierungskosten besser einschätzen. |
| Terminwahl & Strategie | Wähle möglichst Tageszeiten mit unterschiedlichem Licht und Geräuschpegel (z. B. Abend, Wochenende). So bekommst Du ein realistisches Gefühl für das Umfeld und die Nachbarschaft. | Unterschiedliche Zeiten zeigen Dir, wie lebendig oder laut das Wohngebiet tatsächlich ist. |
2. Phase der Checkliste Hausbesichtigung: Während dem Termin
Lass dich nicht von schöner Einrichtung blenden – viele Verkäufer putzen und verschönern ihre Immobilien vor dem Verkauf bewusst, um den ersten Eindruck zu verbessern. Dein Ziel ist, den baulichen, technischen und rechtlichen Zustand zu verstehen.
Das bedeutet nicht, dass dir alle Verkäufer etwas Böses wollen, aber es lohnt sich immer alles genau zu inspizieren.
Gehe dabei von außen nach innen vor und nimm dir Zeit, jede Etage gründlich zu prüfen. Ein Maßband, eine Taschenlampe und eine Wasserwaage sind übrigens keine Übertreibung.
Während der Besichtigung
| Kategorie | Darauf solltest Du achten | Konkrete Hinweise & Prüfungen |
|---|---|---|
| Außenbereich & Grundstück | Gehe zunächst ums Haus herum und achte auf Fassadenrisse, Abplatzungen, feuchte Stellen oder ungleichmäßige Setzungen. Prüfe, ob Regenwasser gut abgeleitet wird und das Gelände leicht vom Haus weg geneigt ist. | Kontrolliere Dachrinnen, Fallrohre und den Sockelbereich auf Schäden oder Salzausblühungen. Achte auf große Bäume, deren Wurzeln Fundamente oder Leitungen beeinträchtigen könnten. |
| Keller & Fundament | Ein muffiger oder feuchter Geruch kann auf Wasserschäden hindeuten. Überprüfe Wände auf dunkle Verfärbungen, Schimmel oder feuchte Putzstellen. | Prüfe alle Raumecken, Rohrdurchführungen und Bodenabläufe. Eine Taschenlampe hilft, feuchte Stellen sichtbar zu machen. Notiere, ob eine Drainage existiert. |
| Wände & Decken | Achte auf Risse, Unebenheiten oder nachträgliche Ausbesserungen. Risse an tragenden Wänden oder in Türstürzen sind kritischer als oberflächliche Haarrisse. | Dokumentiere auffällige Stellen mit Fotos und frage nach den Ursachen oder Sanierungsmaßnahmen. |
| Fenster & Außentüren | Prüfe Rahmen, Dichtungen und Scharniere. Achte auf Zugluft, Kondenswasser oder Schimmel an Fensterlaibungen. | Öffne und schließe jedes Fenster. Frage nach dem Baujahr und Material (z. B. Holz, Kunststoff, Aluminium). |
| Heizung & Warmwasser | Erkundige Dich nach Typ, Alter und Energieeffizienz der Heizung. Alte Anlagen bedeuten oft hohe Folgekosten und CO₂-Belastung. | Sieh nach Wartungsprotokollen und Herstelleretikett. Prüfe Heizkörper auf gleichmäßige Wärmeverteilung und mögliche Leckagen. |
| Sanitär & Leitungen | Teste Wasserhähne, Dusche und Toilettenspülung. Beobachte Wasserfarbe und Druck, um Rohrzustand einzuschätzen. | Frage nach Rohrmaterial und Sanierungsdatum. Bei Altbauten können Bleirohre oder verzinkte Leitungen problematisch sein. |
| Elektroinstallation | Öffne, falls erlaubt, den Sicherungskasten: Sind FI-Schalter vorhanden? Gibt es viele Mehrfachsteckdosen oder offene Kabelkanäle? | Lass Lichtschalter und Steckdosen kurz testen. Veraltete oder beschädigte Leitungen deuten auf Sanierungsbedarf. |
| Dach & Dachboden | Prüfe, ob Feuchtigkeit, Schimmel oder Insektenbefall sichtbar sind. Eine intakte Dämmung und Belüftung sind essenziell für Energieeffizienz. | Achte auf Lichtpunkte im Dach (Hinweis auf undichte Stellen). Prüfe die Dämmstärke und frage nach dem letzten Dachcheck. |
| Innenräume & Atmosphäre | Prüfe, ob Räume hell und luftig wirken, und achte auf Gerüche, die auf Schimmel oder schlechte Belüftung hinweisen könnten. | Beobachte Lichteinfall und Geräuschpegel in verschiedenen Zimmern. Prüfe Raumhöhe und Bodenbeschaffenheit. |
| Rechtliches & Nachfragen | Frage nach Genehmigungen für Anbauten, Sanierungen oder Nutzungsänderungen. Bei Eigentumswohnungen: Einsicht in Protokolle der Eigentümerversammlungen. | Notiere fehlende Unterlagen oder ungeklärte bauliche Änderungen. Diese Punkte solltest Du vor Vertragsunterzeichnung prüfen lassen. |
| Dokumentation | Mach Fotos von allen Räumen, technischen Anlagen und Mängeln. Führe parallel Notizen über Raumgrößen und Auffälligkeiten. | Benenne Fotos sinnvoll (z. B. „Keller-Wand-links-2025.jpg“) und ergänze sie mit Kommentaren für spätere Auswertung. |
3. Phase der Checkliste Hausbesichtigung: Nach dem Termin
Nach der Besichtigung solltest Du dir Zeit nehmen, alle Eindrücke zu ordnen.
Jetzt beginnt die objektive Analyse. Es ist verständlich, dass du jetzt euphorisiert bist, aber viele falsche Kaufentscheidungen entstehen meist aus Angst, ein Angebot zu verpassen.
Doch wer ruhig analysiert, spart später viel Geld.
Wichtige Nachbereitungs-Schritte:
- Eindrücke notieren: Noch am selben Tag, solange die Erinnerung frisch ist.
- Fotos sortieren: Markiere Mängel und Besonderheiten.
- Kaufpreis prüfen: Vergleiche mit ähnlichen Immobilien in Lage und Zustand.
- Kostenschätzung einholen: Für sichtbare Mängel (z. B. Dach, Fenster, Heizung).
- Zweitbesichtigung vereinbaren: Bei Unsicherheiten immer einen Sachverständigen hinzuziehen.
Nach dem Termin
| Schritt | Was Du tun solltest | Wozu das dient |
|---|---|---|
| Eindrücke ordnen | Sortiere Deine Fotos und Notizen direkt nach der Besichtigung. Markiere auffällige Bereiche und halte erste Gedanken schriftlich fest, solange sie frisch sind. | So verhinderst Du, dass wichtige Details verloren gehen und kannst mehrere Objekte später besser vergleichen. |
| Kostenübersicht erstellen | Schätze für jeden erkannten Mangel grob die Sanierungskosten ab. Hole anschließend Angebote von Handwerkern oder Gutachtern ein, um realistische Zahlen zu haben. | Eine belastbare Kostenschätzung bildet die Grundlage für Preisverhandlungen und Deine Finanzplanung. |
| Unterlagen vervollständigen | Fordere alle fehlenden Dokumente an: Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Energieausweis, Wartungsnachweise und gegebenenfalls Altlastenauskunft. | Nur vollständige Unterlagen ermöglichen eine rechtssichere Kaufentscheidung und verhindern spätere Überraschungen. |
| Zweitbesichtigung planen | Vereinbare einen zweiten Termin – idealerweise bei Tageslicht oder Regenwetter – und nimm einen Experten mit (Bausachverständiger, Energieberater oder Handwerker). | Eine zweite Einschätzung hilft, technische Mängel besser einzuschätzen und emotionale Fehlentscheidungen zu vermeiden. |
| Verhandlungsstrategie entwickeln | Liste alle Mängel mit geschätzten Kosten auf und kalkuliere, welchen Preisnachlass Du anstreben willst. Bereite Argumente und Belege für das Gespräch mit dem Verkäufer oder Makler vor. | Gut dokumentierte Mängel und nachvollziehbare Argumente stärken Deine Position bei der Preisverhandlung erheblich. |
| Entscheidung treffen | Vergleiche Emotion und Vernunft: Spricht die Immobilie Dich wirklich an? Prüfe Finanzierung, Zustand und Zukunftspotenzial, bevor Du verbindlich zusagst. | Eine reflektierte Entscheidung verhindert finanzielle und emotionale Fehlkäufe und sorgt für langfristige Zufriedenheit. |
| Nächste Schritte organisieren | Bereite alle Unterlagen für den Notar und Deine Bank vor. Kläre mögliche Übergabetermine, Übergabeprotokolle und plane eventuelle Renovierungen im Voraus. | Strukturierte Nachbereitung sorgt für einen reibungslosen Ablauf bis zur Schlüsselübergabe. |
4. Phase: Zusätzliche Prüfpunkte der Checkliste Hausbesichtigung
Viele Checklisten enden an der Oberfläche – aber diese Punkte entscheiden oft über den realen Wert:
- Schallschutz: Wie gut sind Fenster und Wände gegen Straßenlärm isoliert?
- Geruchsbelastung: Haustiere, Feuchtigkeit oder Abflüsse können Hinweise auf tieferliegende Probleme geben.
- Nachbarschaft: Ein kurzer Spaziergang durch die Straße sagt oft mehr als jedes Exposé.
- Mobilfunk & Internet: Prüfe Netzabdeckung und Internetgeschwindigkeit (z. B. mit speedtest.net).
- Dachrinnen & Fallrohre: Besonders im Winter relevant – verstopfte Systeme verursachen Feuchteschäden.
- Entwässerung & Rückstauschutz: Frage, ob Rückstauventile im Keller vorhanden sind.
- Denkmalschutz / Baulasten: Diese können Sanierungen oder Umbauten erheblich erschweren.
5. Fazit “Checkliste Hausbesichtigung“
Eine Hausbesichtigung ist kein Spaziergang – sie ist deine wichtigste Prüfung vor dem Kauf.
Wenn Du mit klarer Struktur, technischen Grundkenntnissen und den richtigen Fragen vorgehst, schützt Du dich vor teuren Fehlentscheidungen.
Diese Checkliste hilft dir, den Überblick zu behalten – vom ersten Inserat bis zur finalen Entscheidung.
Tipp: Drucke dir die Tabellen aus oder nutze sie digital auf dem Tablet. Markiere, was dir auffällt, und führe eine zweite Besichtigung mit Fachbegleitung durch. So wird aus einer emotionalen Entscheidung eine fundierte Investition.
📞 Kontaktieren Sie uns
Wenn Sie weitere Fragen haben oder Unterstützung bei Ihrer Hausbesichtigung benötigen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Cziborra Immobilien
📍 Unteres Neufeld 7, 76669 Bad Schönborn
📞 +49 (0) 1525 6159382
📧 office@cziborra-immobilien.de
Checkliste Hausbesichtigung – Häufig Gestellte Fragen
Warum ist eine Checkliste für Hausbesichtigungen wichtig?
Eine strukturierte Checkliste hilft Ihnen, während der Besichtigung systematisch vorzugehen und keine wichtigen Details zu übersehen. So können Sie die Immobilie später besser bewerten und vergleichen.
Was sollte auf einer Hausbesichtigungs-Checkliste stehen?
Eine umfassende Checkliste umfasst folgende Punkte:
– Zustand von Dach, Fassade und Fundament
– Heizung, Strom- und Wasserinstallation
– Fenster, Türen und Dämmung
– Räume: Größe, Zustand, Belichtung
– Sanitäranlagen und Küche
– Außenbereich: Garten, Terrasse, Garage
– Lage, Nachbarschaft und Verkehrsanbindung
– Dokumente: Grundbuch, Energieausweis, Baupläne
Wie bereite ich mich auf eine Hausbesichtigung vor?
Vor der Besichtigung sollten Sie:
– Die Immobilie online und auf Karten prüfen
– Ihre Checkliste ausdrucken oder digital bereithalten
– Fragen an den Makler oder Eigentümer vorbereiten
– Kamera oder Smartphone für Fotos mitnehmen
Welche Fragen sollte ich beim Besichtigungstermin stellen?
Beispiele für wichtige Fragen:
– Seit wann steht das Haus leer bzw. wer waren die Vorbesitzer?
– Gibt es bekannte Mängel oder Renovierungsbedarf?
– Wie hoch sind die Nebenkosten und Grundsteuer?
– Gibt es geplante Bauprojekte in der Umgebung?
– Ist der Energieausweis aktuell?
Du möchtest über die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie bescheid wissen? Dann schau doch mal hier vorbei
